Los valores unitarios oficiales de edificación 2026 los aprueba el Ministerio de Vivienda y fijan cuánto vale, en soles por m² de área techada, cada partida de una construcción según su categoría (de la A a la I). Para Lima Metropolitana y Callao, el valor por m² se obtiene sumando los valores de muros y columnas, techos y puertas y ventanas, y se usa en el autovalúo, la alcabala y las valorizaciones de una declaratoria de fábrica.
¿Qué son los valores unitarios oficiales de edificación?
Son los valores por metro cuadrado de área techada que aprueba cada año el Ministerio de Vivienda para calcular el valor oficial de una construcción. Cada partida de la edificación (estructura, techos, acabados) se clasifica en una categoría de la A a la I según sus materiales, y cada categoría tiene un valor en soles.
Se usan para:
- el autovalúo y el impuesto predial que cobra la municipalidad;
- la base del impuesto de alcabala, cuando el autovalúo es mayor que el precio de venta (calcúlalo con nuestra calculadora de alcabala);
- la valorización de la obra en una declaratoria de fábrica o una regularización de edificaciones.
Cuadro de valores unitarios 2026: Lima Metropolitana y Callao
Valores en soles por m² de área techada, al 31 de octubre de 2025, para el ejercicio fiscal 2026 (Anexo I.1).
| Categoría | Muros y columnas | Techos | Puertas y ventanas |
|---|---|---|---|
| A | 976.30 | 592.97 | 529.84 |
| B | 629.46 | 386.87 | 279.28 |
| C | 422.98 | 312.01 | 176.22 |
| D | 409.04 | 198.04 | 154.35 |
| E | 287.96 | 73.83 | 132.06 |
| F | 222.15 | 41.60 | 101.56 |
| G | 127.78 | 27.91 | 53.56 |
| H | — | 0.00 | 26.78 |
| I | — | — | 0.00 |
Descarga el cuadro oficial: Cuadro de valores unitarios de edificación 2026 (PDF).
¿Qué significa cada categoría?
Muros y columnas
- A: estructuras laminares curvadas de concreto armado que incluyen en una sola armadura la cimentación y el techo (en este caso no se considera la columna de techos).
- B: columnas, vigas o placas de concreto armado o metálicas.
- C: placas de concreto de 10 a 15 cm, albañilería armada, ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre de concreto armado.
- D: ladrillo o similar sin elementos de concreto armado; drywall o similar, incluye techo (en este caso no se considera la columna de techos).
- E: adobe, tapial o quincha.
- F: madera (estoraque, pumaquiro, huayruro, tornillo o similares), drywall o similar sin techo.
- G: pircado con mezcla de barro.
Techos
- A: losa o aligerado de concreto armado con luces libres mayores a 6 m y sobrecarga mayor a 300 kg/m² (debe cumplir ambas condiciones).
- B: aligerados o losas de concreto armado inclinadas.
- C: aligerado o losas de concreto armado horizontales.
- D: calamina metálica o fibrocemento sobre viguería metálica.
- E: madera con material impermeabilizante.
- F: calamina metálica, fibrocemento o teja sobre viguería de madera corriente.
- G: madera rústica o caña con torta de barro.
- H: sin techo.
Puertas y ventanas
- A: aluminio pesado con perfiles especiales, madera fina ornamental, vidrio insulado.
- B: aluminio o madera fina de diseño especial, vidrio tratado polarizado y curvado, laminado o templado.
- C: aluminio o madera fina, vidrio tratado polarizado, laminado o templado.
- D: ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente.
- E: ventanas de fierro, puertas de madera selecta, vidrio simple transparente.
- F: ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas de fierro, contraplacadas o MDF/HDF, vidrio simple.
- G: madera corriente con marcos en puertas y ventanas de PVC o madera corriente.
- H: madera rústica.
- I: sin puertas ni ventanas.
¿Cómo se calcula el valor de una construcción?
- Elige la categoría predominante de cada columna según los materiales.
- Suma los tres valores: ese es el valor unitario por m².
- En edificios, aumenta el valor por m² en 5 % a partir del 5.° piso.
- Multiplica por el área techada.
- Para el autovalúo, la municipalidad aplica además la depreciación según la antigüedad, el material y el estado de conservación.
Ejemplo: casa de ladrillo de dos pisos en Lima
| Partida | Categoría | Valor (S/ por m²) |
|---|---|---|
| Muros y columnas: ladrillo con columnas y vigas de concreto | C | 422.98 |
| Techos: aligerado horizontal | C | 312.01 |
| Puertas y ventanas: ventanas de aluminio, puertas de madera selecta | D | 154.35 |
| Valor unitario | 889.34 |
Con 150 m² techados: 889.34 × 150 = S/ 133,401 antes de la depreciación.
Preguntas frecuentes
¿Los valores unitarios cambian cada año?
Sí. El Ministerio de Vivienda los aprueba cada año, antes del inicio del ejercicio fiscal, para Lima Metropolitana y Callao, y para la costa, la sierra y la selva.
¿Este cuadro sirve para provincias?
No. Este es el cuadro de Lima Metropolitana y Callao. Para la costa, la sierra y la selva hay cuadros propios dentro del mismo Anexo I.
¿El valor unitario es el precio de mercado de mi casa?
No. Es un valor oficial para impuestos y trámites, que suele ser bastante menor que el valor comercial. Para vender o pedir un crédito se usa una tasación.
¿Necesito este cálculo para inscribir mi construcción?
Sí: la declaratoria de fábrica incluye la valorización de la obra, y de ella dependen los derechos registrales. Te ayudamos con la declaratoria de fábrica completa.
Servicios relacionados
Especialistas en saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales en todo el Perú. Conócenos.