El impuesto de alcabala se calcula aplicando el 3% sobre el valor de la transferencia que exceda las 10 UIT; la base es el mayor entre el precio de venta y el autovalúo del predio. Lo paga el comprador en la municipalidad del distrito donde está el inmueble, hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava las transferencias de inmuebles urbanos y rústicos, a título oneroso o gratuito. Está regulado en los artículos 21 al 29 de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF).
¿Cómo se calcula la alcabala paso a paso?
El cálculo tiene cuatro pasos:
- Base imponible: toma el mayor entre el precio de venta y el valor de autovalúo del predio.
- Resta el tramo inafecto: las primeras 10 UIT no pagan alcabala.
- Aplica la tasa: multiplica el exceso por 3%.
- Resultado: ese es el impuesto que paga el comprador.
Fórmula: Alcabala = 3% × (base imponible − 10 UIT).
Ejemplo de cálculo de alcabala
Con una UIT de S/ 5,500 (el tramo inafecto es de S/ 55,000):
| Caso | Precio de venta | Autovalúo | Base imponible | Base afecta | Alcabala (3%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Terreno económico | S/ 50,000 | S/ 30,000 | S/ 50,000 | S/ 0 | S/ 0 |
| Casa en Lima | S/ 300,000 | S/ 180,000 | S/ 300,000 | S/ 245,000 | S/ 7,350 |
| Precio menor al autovalúo | S/ 90,000 | S/ 120,000 | S/ 120,000 | S/ 65,000 | S/ 1,950 |
Calcula tu caso en segundos con nuestra calculadora de alcabala, que usa la UIT vigente.
¿Quién paga la alcabala y en qué plazo?
La alcabala la paga siempre el comprador (o quien adquiere el inmueble) y no admite pacto en contrario. El plazo vence el último día hábil del mes siguiente a la fecha de la transferencia, y se paga en la municipalidad provincial o distrital donde se ubica el predio.
¿Hay casos en los que no se paga alcabala?
Sí. Entre los supuestos inafectos más comunes están los anticipos de legítima, las transferencias por causa de muerte (herencias), la resolución del contrato antes de la cancelación del precio y las transferencias entre copropietarios de un mismo predio. Además, la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no paga alcabala en la parte que corresponde al valor de la construcción.
¿Qué otros costos tiene comprar un inmueble?
Además de la alcabala, considera los gastos notariales de la escritura pública, las tasas registrales de SUNARP y, del lado del vendedor, el impuesto a la renta cuando corresponda. Si compras con minuta, recuerda que debes formalizarla a escritura pública para inscribirte como propietario, y que un estudio de títulos previo te protege de comprar un predio con problemas.
Servicios relacionados
- Estudio de títulos y diagnóstico registral: 3 a 10 días hábiles
- Formalización de minuta a escritura pública: 10 a 30 días hábiles
Especialistas en saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales en todo el Perú. Conócenos.