Impuesto a la renta por la venta de un inmueble (segunda categoría): cuánto, cuándo y cómo pagar

¿Quién paga impuesto a la renta al vender un inmueble?

Lo paga el vendedor que es persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, y que no realiza actividad empresarial. La ganancia de capital por la enajenación de un inmueble (venta, permuta, aporte y cualquier transferencia a título oneroso) es renta de segunda categoría.

El comprador no paga renta; paga el impuesto de alcabala.

Si una persona vende tres o más inmuebles en un mismo año, se presume habitualidad y la renta pasa a ser de tercera categoría (empresarial), con otras reglas.

¿Cuánto se paga?

5 % de la ganancia.

• Ganancia = precio de venta − costo computable.
• Costo computable: el valor de adquisición o de construcción, reajustado con el índice de corrección monetaria que publica el Ministerio de Economía, más las mejoras que se puedan acreditar.

Técnicamente la tasa es 6.25 % sobre la renta neta (el 80 % de la ganancia), lo que equivale al 5 % de la ganancia.

Ejemplo: compraste un departamento en 2015 por S/ 300,000 y, reajustado, su costo computable es S/ 360,000. Lo vendes en S/ 450,000. Ganancia: S/ 90,000. Impuesto: S/ 4,500.

¿Y si recibí el inmueble por donación o anticipo de herencia?

Las transferencias gratuitas (donación, anticipo de herencia, herencia) no pagan renta al momento de recibirlas. Pero cuando vendes un inmueble recibido en donación o anticipo de herencia desde el 1 de agosto de 2012, el costo computable suele ser cero, salvo los costos que puedas acreditar (por ejemplo, la construcción que hiciste después). En la práctica, se paga el 5 % sobre casi todo el precio. Para inmuebles recibidos antes de esa fecha, el costo computable era el autovalúo a la fecha de adquisición, reajustado. Revisa tu caso con un contador.

¿Cuándo no se paga?

1. Inmueble adquirido antes del 1 de enero de 2004, acreditado con un documento de fecha cierta, la sucesión intestada o el testamento inscritos, o el formulario registral.
2. Casa habitación: el inmueble que fue de tu propiedad al menos 2 años, no destinado exclusivamente a comercio, oficina, almacén o cochera, y que sea tu único inmueble después de la venta. Si eres copropietario, se analiza la parte de cada uno.
3. No hay ganancia: el costo computable es igual o mayor que el precio de venta.

En los casos 2 y 3, el vendedor presenta al notario una comunicación de no encontrarse obligado a pagar el impuesto. En el caso 1, basta con acreditar la fecha de adquisición.

Descarga el formato: Comunicación de no encontrarse obligado al pago (PDF).

¿Paga renta la transferencia de la posesión?

No. El derecho de posesión de un predio sin título no es inscribible, por lo que se considera un bien mueble, y no está entre los bienes muebles cuya venta grava la ley para personas naturales. Su transferencia es inafecta.

¿Cuándo y cómo se paga?

Se paga antes de elevar la minuta a escritura pública: el notario exige la constancia de pago (o la comunicación de no estar obligado) para firmar. Verifica que el pago esté hecho con el RUC del vendedor.

Formas de pago:

• En línea con clave SOL: en SUNAT, en el módulo de declaración y pago, con el Formulario Virtual 1665 (renta de segunda categoría por enajenación de inmuebles), que sirve para declarar y pagar a la vez. Puedes pagar con cargo en cuenta o con tarjeta.
• En bancos autorizados y en el Banco de la Nación, con el formulario Guía para pagos varios 1662, indicando el RUC y el código del tributo.

Si la venta es en dólares, se convierte con el tipo de cambio compra publicado por la SBS en la fecha en que recibes el pago.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar la escritura y pagar la renta después?

No. El notario necesita la constancia de pago o la comunicación de no estar obligado antes de elevar la minuta a escritura pública.

¿Paga renta quien vende una casa heredada?

La herencia en sí no paga renta. Si vendes el inmueble heredado con ganancia, sí puede pagar, según la fecha y el costo computable. Primero necesitas la sucesión intestada inscrita para poder vender.

¿Qué pasa si el autovalúo es mayor que el precio de venta?

Para la renta se usa el precio de venta. Para la alcabala del comprador, la base es el mayor entre el precio y el autovalúo.

¿Necesito un contador?

Para casos simples, no. Si el inmueble fue donado, heredado o tiene mejoras, conviene que un contador calcule el costo computable. Nosotros nos encargamos del saneamiento y la escritura pública.