Para cobrar a un vecino moroso, la junta de propietarios debe apoyarse en su reglamento interno y en acuerdos de junta bien documentados: requerimiento escrito, carta notarial, sanciones e intereses previstos, y cobranza judicial. El D.L. 1568 creó además un registro de deudores de cuotas vinculado a las centrales de riesgo, que funcionará cuando su reglamento esté vigente.
¿Qué puede hacer hoy la junta?
La morosidad es el principal problema de las juntas de propietarios. Estas son las herramientas, de menor a mayor intensidad:
- Comunicar y recordar: estado de cuenta mensual y aviso a quien se atrasa. Muchas deudas se cortan aquí.
- Aplicar el reglamento interno: si prevé intereses moratorios, multas o la pérdida de beneficios, aplícalos de forma pareja a todos.
- Carta notarial de requerimiento, con el detalle de la deuda y un plazo para pagar o firmar un cronograma.
- Conciliación extrajudicial, para formalizar un acuerdo de pago con valor de título ejecutivo.
- Cobranza judicial, presentando el acta de la junta que aprobó las cuotas y la liquidación de la deuda. Los gastos del proceso pueden cargarse al deudor.
La clave en todos los pasos es la prueba: actas firmadas, cuotas aprobadas por junta, liquidaciones claras y notificaciones documentadas.
¿Qué cambia con el D.L. 1568?
El D.L. 1568, nuevo régimen de propiedad horizontal, crea un Registro de deudores de cuotas de mantenimiento a cargo del Ministerio de Vivienda, al que tendrá acceso la SBS para incluir a los morosos en su central de riesgos. Para un vecino, aparecer ahí puede significar que le nieguen créditos y tarjetas.
El decreto entra en vigencia 180 días después de publicado su reglamento, cuyo proyecto prepublicó Vivienda en julio de 2024. Mientras no esté vigente, el registro no funciona y se aplican las herramientas de arriba. Antes de anunciar a un vecino que será reportado, confirma el estado del reglamento.
Prepara a tu junta desde ahora
Para cobrar (y, en su momento, reportar) necesitas una junta formal:
- reglamento interno inscrito en SUNARP, con sanciones e intereses claros;
- presidente o directiva inscritos, con poderes vigentes;
- RUC y una cuenta bancaria a nombre de la junta;
- actas y libros al día.
Si el edificio no tiene reglamento interno ni independización de los departamentos, primero hay que sanear la edificación: declaratoria de fábrica y regularización con verificador común.
Más ideas en los 5 pilares de una buena administración.
Preguntas frecuentes
¿Se le puede cortar el agua al vecino moroso?
Es una medida muy discutida y puede generar denuncias contra la junta. Prioriza las vías formales de cobranza.
¿Se puede publicar la lista de morosos en el edificio?
Exponer datos personales puede generar reclamos por protección de datos. Es más seguro informar la morosidad global en la junta y tratar cada caso por escrito.
El que debe es el inquilino, ¿a quién se cobra?
Al propietario: la obligación frente a la junta es suya, aunque luego la repita contra su inquilino.
¿La deuda pasa al nuevo dueño si venden el departamento?
Conviene exigir antes de la compra una constancia de no adeudo de la junta. Un estudio de títulos incluye esa revisión.
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