La administración inmobiliaria es la gestión profesional de los bienes y servicios comunes de un edificio, condominio o centro comercial: cobranza de cuotas, mantenimiento, personal, presupuesto y cumplimiento del reglamento interno. En el Perú la rige la Ley 27157 y, cuando entre en vigencia, el D.L. 1568 de propiedad horizontal, que exige que toda edificación del régimen tenga un administrador.
¿Qué es la administración inmobiliaria?
Es la gestión de los bienes y servicios comunes de una edificación con varios propietarios: edificios de departamentos, condominios de playa o de campo, edificios de oficinas y centros comerciales. Incluye, entre otras tareas:
- cobrar las cuotas de mantenimiento y controlar la morosidad;
- elaborar el presupuesto anual y rendir cuentas;
- contratar y supervisar al personal (vigilancia, limpieza) y a los proveedores;
- el mantenimiento de ascensores, bombas, tableros y áreas comunes;
- hacer cumplir el reglamento interno y los acuerdos de la junta de propietarios.
¿Qué dice la ley?
Hoy, las edificaciones de propiedad exclusiva y propiedad común se rigen por la Ley 27157 y su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA): la junta de propietarios decide y el administrador ejecuta sus acuerdos.
En 2023 se publicó el D.L. 1568, nuevo régimen de la propiedad horizontal. Dispone que toda edificación del régimen tenga un administrador (un propietario o un tercero elegido por la junta) y crea registros de administradores y de deudores de cuotas. Entra en vigencia 180 días después de publicado su reglamento, cuyo proyecto prepublicó el Ministerio de Vivienda en julio de 2024. Antes de aplicarlo, confirma si el reglamento ya está vigente.
¿Por qué tu edificio necesita una buena administración?
- Protege el valor de tu inmueble: un edificio cuidado se vende y alquila mejor.
- Baja los gastos comunes: con presupuesto, comparación de proveedores y mantenimiento preventivo.
- Reduce conflictos: reglas claras, cobranza ordenada y rendición de cuentas.
- Evita contingencias: laborales (personal sin planilla), tributarias (junta sin RUC) y de seguridad.
El problema de fondo: edificios sin sanear
Muchas juntas no pueden formalizarse porque el edificio no está saneado: la construcción no está declarada, no hay reglamento interno inscrito ni independización de los departamentos. Sin eso no se puede inscribir la junta ni a su presidente.
El primer paso es regularizar la edificación con la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la independización. Te explicamos el proceso en regularización con verificador común.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener administrador?
Con la Ley 27157, la junta debe designar quién administra. Con el D.L. 1568, al entrar en vigencia, toda edificación del régimen deberá tener un administrador.
¿El administrador puede ser un vecino?
Sí. Puede ser un propietario o un tercero (persona o empresa) elegido por la junta.
¿La junta de propietarios necesita RUC?
Si contrata personal o paga servicios a su nombre, sí: lo necesita para emitir y recibir comprobantes y cumplir obligaciones laborales.
Servicios relacionados
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- Subdivisión e independización de predios: 2 a 5 meses
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