Regularización de edificaciones con verificador común ante SUNARP (Ley 27157)

¿Qué es la regularización de edificaciones?

Es el procedimiento para inscribir en SUNARP una construcción hecha sin licencia o sin conformidad de obra, es decir, para que en la partida registral figure la casa o el edificio y no solo el terreno. Se le llama también regularización de declaratoria de fábrica (o de edificación).

Mientras la construcción no esté inscrita, el inmueble vale menos en el papel, y es más difícil venderlo, heredarlo, independizar departamentos o usarlo como garantía de un crédito hipotecario.

¿Hasta qué fecha de construcción se puede regularizar?

Fecha en que se terminó la obra	Vía de regularización
Hasta el 31 de diciembre de 2016	Ante SUNARP con verificador común (Ley 27157, modificada por la Ley 30830)
Del 1 de enero de 2017 al 17 de septiembre de 2018	Ante la municipalidad, con licencia de regularización (Ley 29090), pagando una multa
Después del 17 de septiembre de 2018	Solo si una ordenanza municipal lo permite; si no, la municipalidad puede multar y ordenar demoler

La fecha de terminación se acredita con documentos: declaraciones juradas de autovalúo, recibos de servicios, fotografías aéreas, constancias municipales, etc. El verificador evalúa qué pruebas tienes antes de iniciar.

¿Qué cambia con el Decreto Legislativo 1595?

El Decreto Legislativo 1595 (diciembre de 2023) reúne en una sola norma la regularización de la propiedad, de las áreas y linderos, de las habilitaciones urbanas y de las edificaciones. Cuando entre en vigencia, derogará el Título I de la Ley 27157 y, entre otros cambios, permitirá regularizar viviendas unifamiliares y bifamiliares de hasta tres pisos terminadas hasta el 31 de diciembre de 2021.

Pero el DL 1595 entra en vigencia 120 días hábiles después de que se publique su reglamento, y a la fecha de esta revisión no hemos encontrado publicado el reglamento definitivo (solo se prepublicó un proyecto en 2024). Mientras tanto, sigue aplicándose la Ley 27157. Te lo explicamos en detalle en qué dice el Decreto Legislativo 1595.

¿Quién es el verificador común?

Es un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado inscrito en el Índice de Verificadores del Registro de Predios de SUNARP. En la regularización actúa como verificador responsable: organiza el expediente, constata la construcción en campo, firma el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos corresponden a la realidad.

Algunas reglas que conviene conocer:

• Responde civil y penalmente por la veracidad de su informe y de los planos, pero no por el proceso constructivo ni por la estabilidad estructural de la edificación.
• Solo puede actuar en el ámbito de la zona registral donde está inscrito.
• No puede firmar trámites de su cónyuge o parientes cercanos, ni cuando hay conflicto de intereses.
• Si el título se observa o se tacha por causa imputable a él, debe firmar la subsanación sin costo adicional para el propietario.
• SUNARP puede suspenderlo o cancelar su inscripción si omite observaciones, consigna datos falsos o actúa fuera de su ámbito.

Otros tipos de verificador

• Verificador ad hoc: especialista de una entidad (Ministerio de Cultura, SERNANP, CENEPRED, Ministerio de Defensa) que emite un informe adicional cuando la edificación lo requiere: patrimonio cultural, áreas naturales protegidas, edificios de más de cinco pisos, centros comerciales, hospedajes, zonas de frontera, etc. Su informe se presenta dentro de los 60 días hábiles siguientes a la comunicación del verificador responsable, pero no impide la inscripción.
• Verificador catastral: interviene en procedimientos catastrales, como el saneamiento de áreas y linderos.

¿Qué documentos tiene el expediente de regularización?

1. Formulario Registral (FOR) de la Ley 27157, llenado y firmado por el propietario y el verificador. Junto con los documentos que lo sustentan, constituye el título que se inscribe.
2. Informe Técnico de Verificación, firmado por el verificador.
3. Declaración jurada de no improcedencia del verificador (y del verificador ad hoc, si interviene), exigida por la Ley 30830.
4. Planos: plano de ubicación y localización, con linderos y medidas perimétricas (y la poligonal a mayor escala si el terreno es irregular), y planos de distribución por pisos con todos los ambientes, concordados con la memoria descriptiva del FOR.
5. Título de propiedad: copia literal de dominio, documento público o documento privado de fecha cierta que acredite el derecho del solicitante.
6. Si es un edificio, quinta o condominio con áreas comunes: copia legalizada del acta del acuerdo de regularización, reglamento interno y planos de independización.

Todas las firmas se certifican ante notario, que además comprueba que el verificador esté habilitado en el Índice de Verificadores.

¿En qué casos no procede la regularización?

La Ley 30830 prohíbe regularizar por esta vía las edificaciones levantadas:

• en zonas arqueológicas;
• en zonas de protección ecológica;
• en zonas de riesgo para la salud o la integridad física;
• en las riberas de ríos, lagos o mares;
• cuando es evidente que contravienen los elementos básicos de seguridad y ponen en riesgo la vida humana.

Por eso el verificador presenta la declaración jurada de no improcedencia. Revisa también las notas del certificado de parámetros urbanísticos: ahí suele indicarse si el inmueble está en una zona especial.

¿Cómo es el trámite paso a paso?

1. Diagnóstico: revisión de la partida, del título de propiedad y de la fecha de construcción.
2. Levantamiento en campo: medición del terreno y de la construcción por pisos.
3. Elaboración del expediente: FOR, informe técnico, planos y declaración jurada.
4. Firmas certificadas ante notario.
5. Presentación en SUNARP, con la solicitud de inscripción de título. Se califica con los mismos plazos y tasas que una declaratoria de fábrica ordinaria.
6. Inscripción. Si hay observaciones, el verificador las subsana con un informe técnico complementario.

¿Qué pasa si la construcción no cumple los parámetros?

Igual se puede regularizar, pero los incumplimientos (altura, área libre, retiros, estacionamientos, normas de edificación) se inscriben como cargas técnicas en la partida. Esas cargas pueden dificultar una venta o un crédito, así que conviene evaluarlas antes. Te explicamos qué es una carga técnica y cómo levantarla.

Te ayudamos a regularizar tu construcción

En JADP Inmobiliaria hacemos la declaratoria de fábrica completa con verificador común: levantamiento, expediente, notaría y seguimiento en SUNARP hasta la inscripción. Empieza con el diagnóstico gratuito o escríbenos por WhatsApp.

Preguntas frecuentes

¿Puedo regularizar mi casa sin pasar por la municipalidad?

Sí, si la obra se terminó hasta el 31 de diciembre de 2016. La regularización con verificador común se presenta directamente en SUNARP, sin licencia ni multa municipal.

¿Cuánto cuesta regularizar una construcción?

Depende del área construida, del número de pisos y de si hay áreas comunes. Incluye los honorarios del verificador, la notaría y los derechos registrales. Te damos una cotización gratuita con los datos de tu predio.

¿Cómo encuentro un verificador inscrito en SUNARP?

SUNARP publica el Índice de Verificadores. Además de verificar que esté inscrito y habilitado, pregúntale cuántas regularizaciones ha inscrito y si incluye la subsanación de observaciones.

¿Qué pasa si construí después de 2016?

Tendrás que regularizar ante la municipalidad (si la obra se terminó hasta el 17 de septiembre de 2018) o esperar a que entre en vigencia el DL 1595, que amplía la fecha para viviendas de hasta tres pisos. Consúltanos tu caso.