La anotación de demanda es una medida cautelar que se inscribe en la partida de un inmueble para advertir a todos que hay un juicio que, si se gana, cambiará lo inscrito (por ejemplo, una prescripción, una nulidad de venta o una división). La ordena el juez y se inscribe con los partes judiciales: oficio, copias certificadas de la demanda, del auto que la admite y de la resolución cautelar.
¿Qué es la anotación de demanda?
Es una anotación preventiva que el juez ordena inscribir en la partida de un inmueble para avisar a terceros que existe un proceso judicial que, de prosperar, modificará lo inscrito. Es una medida cautelar: no quita la propiedad ni impide vender, pero quien compre o reciba una hipoteca después no podrá alegar buena fe frente al resultado del juicio.
Se usa, por ejemplo, en procesos de prescripción adquisitiva judicial, nulidad de compraventa, división y partición, otorgamiento de escritura o petición de herencia.
¿Qué documentos se presentan a SUNARP?
- Solicitud de inscripción de título y copia del DNI del presentante (puede presentarlo cualquier persona).
- Partes judiciales, que incluyen:
- el oficio del juzgado dirigido al registrador;
- copia certificada de la demanda;
- copia certificada de la resolución que admite la demanda;
- copia certificada de la resolución cautelar que ordena la anotación.
- Pago de los derechos registrales.
Hoy los juzgados pueden enviar los partes de forma electrónica, con firma digital, directamente a SUNARP. Te lo explicamos en partes judiciales electrónicos.
Errores que causan observaciones
- Copias simples: deben ser copias certificadas por el auxiliar jurisdiccional.
- El demandado no coincide con el titular registral: el nombre del demandado debe ser el de quien figura como propietario en la partida. Si no coincide, el registrador observa por falta de tracto sucesivo.
- No se identifica bien el inmueble: el oficio debe indicar la partida, ficha o tomo correctos.
- Falta la resolución cautelar: la admisión de la demanda por sí sola no basta.
¿Cómo se cancela?
Con una resolución judicial que ordene su levantamiento (por ejemplo, cuando el proceso termina o se desiste). Las medidas cautelares inscritas antes del 19 de marzo de 2005 pueden haber caducado: revisa el levantamiento de embargo por caducidad, que aplica las mismas reglas.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender un inmueble con anotación de demanda?
Sí, pero el comprador asume el riesgo del juicio. En la práctica, pocos compradores y ningún banco aceptan un inmueble con demanda anotada.
¿La anotación de demanda caduca?
Las ordenadas con el Código Procesal Civil después del 19/03/2005 no caducan: deben levantarse por orden del juez.
¿Cómo sé si un inmueble tiene una demanda anotada?
En la copia literal, en el rubro de cargas y gravámenes. Pídela por publicidad registral o encárganos un estudio de títulos.
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- Estudio de títulos y diagnóstico registral: 3 a 10 días hábiles
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