Decreto Legislativo 1595: qué cambia en la regularización y el saneamiento de predios urbanos

¿Qué es el Decreto Legislativo 1595?

Es la norma publicada el 17 de diciembre de 2023 que busca unificar en un solo cuerpo legal el saneamiento de predios urbanos privados:

• la regularización del derecho de propiedad;
• la regularización de las características físicas (área, linderos y medidas perimétricas);
• la regularización de habilitaciones urbanas;
• la regularización de edificaciones construidas sin licencia.

Reemplaza normas dispersas: el Título I de la Ley 27157 (regularización de edificaciones), la Ley 27333 (saneamiento notarial) y el artículo 30 de la Ley 29090.

¿Ya está vigente?

No todavía. El DL 1595 entra en vigencia 120 días hábiles después de que se publique su reglamento. El Ministerio de Vivienda prepublicó un proyecto de reglamento en 2024, pero a la fecha de esta revisión no hemos encontrado publicado el reglamento definitivo.

Mientras tanto siguen vigentes las normas anteriores: la regularización de edificaciones con verificador común de la Ley 27157 y los trámites notariales de la Ley 27333. Los procedimientos iniciados con esas normas seguirán con ellas, salvo que el solicitante decida acogerse al DL 1595 cuando entre en vigencia.

Lo más importante del DL 1595

1. Saneamiento de la propiedad y de las áreas en notaría

Mantiene los procedimientos notariales conocidos:

• prescripción adquisitiva de dominio;
• formación de título supletorio;
• saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas.

Y agrega dos nuevos:

• regularización del tracto sucesivo, cuando la cadena de transferencias no está inscrita;
• regularización excepcional de acciones y derechos sobre predios determinados.

Se aplican solo a predios en suelo urbano con habilitación urbana aprobada y fuera de las zonas del artículo 35 de la Ley 31313 (Ley de Desarrollo Urbano Sostenible).

2. Regularización de edificaciones ante SUNARP

• Se mantiene la fecha de 31 de diciembre de 2016, pero se permite regularizar viviendas unifamiliares y bifamiliares de hasta tres pisos terminadas hasta el 31 de diciembre de 2021.
• Solo procede sobre suelo con habilitación urbana aprobada. Antes bastaba con estar en zona urbana consolidada.
• La inscripción concluye cualquier procedimiento sancionador municipal por construir sin licencia.
• En una regularización con subdivisión, no es necesario que haya edificación en cada sublote.
• Puede pedirla quien tenga derecho a edificar, no solo el propietario.
• Si la inscripción se obtuvo con información falsa, se cancela, y la municipalidad puede iniciar acciones contra los responsables.
• Refuerza que el verificador es el único responsable de lo que declara: ni el registrador ni el Tribunal Registral revisan su sustento técnico.

3. Regularización de habilitaciones y edificaciones ante la municipalidad

• Habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018 y edificaciones ejecutadas entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de septiembre de 2018.
• Se puede regularizar solo la habilitación, solo la edificación o ambas, y la habilitación de forma individual.
• Permite regularizar inmuebles del patrimonio histórico, siempre que no estén en zonas arqueológicas.
• La resolución municipal aprueba a la vez la habilitación y la recepción de obras, y la edificación con su conformidad de obra, según corresponda.

4. Bono de regularización de edificaciones

Crea un bono para ayudar a familias de menores recursos a formalizar sus construcciones. Su aplicación depende de que se asignen recursos presupuestales.

¿Qué debo hacer si quiero regularizar ahora?

No esperes al DL 1595 si tu caso ya entra en las normas vigentes:

• Construcción terminada hasta el 31/12/2016: regularización con verificador común.
• Posesión de un predio sin título: prescripción adquisitiva o título supletorio en notaría.
• Área o linderos distintos a los inscritos: rectificación de área y linderos.

Si tu construcción es de 2017 a 2021 y es una vivienda de hasta tres pisos, te conviene prepararte: reúne pruebas de la fecha de terminación y ten los planos listos. Haz el diagnóstico gratuito y te decimos qué vía te corresponde.

Preguntas frecuentes

¿El DL 1595 derogó la Ley 27157?

Deroga su Título I (regularización de edificaciones), pero la derogación surte efecto cuando el DL 1595 entre en vigencia. Hasta entonces, la Ley 27157 sigue aplicándose.

¿Cuándo entra en vigencia?

120 días hábiles después de la publicación de su reglamento. Actualizaremos este artículo cuando se publique.

¿Podré regularizar mi casa construida en 2020?

Con el DL 1595, sí, si es unifamiliar o bifamiliar de hasta tres pisos y está sobre suelo con habilitación urbana. Mientras no entre en vigencia, la vía es la municipal, si tu municipalidad tiene una ordenanza de regularización.