No. Según el Tribunal Registral (Resolución 122-2017-SUNARP-TR-T), una construcción que ocupa, aunque sea en parte, el espacio aéreo de otro predio no se puede inscribir, porque la propiedad se extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del perímetro del terreno (artículo 954 del Código Civil). Primero hay que acumular los predios o adquirir esos aires, y luego declarar la fábrica.
¿Qué pasó en el caso?
Una propietaria pidió inscribir en Chiclayo la declaratoria de fábrica por regularización (Ley 27157), el reglamento interno y la independización de su edificio. El área de Catastro de SUNARP detectó que la construcción declarada estaba sobre todo su predio y sobre parte de un predio vecino (otra partida). El registrador observó el título y la propietaria apeló.
El Tribunal Registral (sede Trujillo) confirmó la observación en la Resolución 122-2017-SUNARP-TR-T, del 17 de marzo de 2017.
Descarga la resolución completa: Resolución 122-2017-SUNARP-TR-T (PDF).
¿Por qué no se puede inscribir?
El artículo 954 del Código Civil dice que la propiedad de un predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo comprendidos dentro de los planos verticales de su perímetro, hasta donde sea útil. Por eso, una fábrica que se levanta, aunque sea en parte, sobre el espacio aéreo de otro predio:
- afecta la propiedad del vecino (o del otro predio, aunque sea del mismo dueño pero en otra partida);
- rompe el tracto sucesivo, porque se pretende inscribir en una partida algo que está en otra;
- es un defecto del título que el registrador no puede pasar por alto, aunque el informe técnico lo declare.
El Tribunal también recordó que el reglamento interno debe estar firmado por los propietarios (o el presidente de la junta) con firmas certificadas, y que el plano de independización debe delimitar claramente las secciones y áreas comunes.
¿Cómo se soluciona?
Depende de a quién pertenece el otro predio:
- Si ambos predios son del mismo dueño: primero se hace la acumulación de predios y luego la declaratoria de fábrica sobre el predio acumulado.
- Si el otro predio es de un tercero: hay que adquirir la porción invadida (o sus aires) por escritura pública, o pactar una solución con el vecino, y luego acumular.
- Si el problema es de medidas (el plano no coincide con lo inscrito, pero en realidad no hay invasión): corresponde una rectificación de área y linderos.
- Si se puede, otra opción es retirar la parte construida sobre el predio ajeno y declarar solo lo que está dentro del propio.
Antes de iniciar una regularización, conviene pedir la búsqueda catastral y revisar los títulos archivados para descartar estas superposiciones. Te explicamos el trámite en regularización con verificador común.
Preguntas frecuentes
Mi casa tiene un volado sobre el lote del vecino, ¿puedo inscribirla?
No con esa parte. El volado ocupa los aires del vecino; habría que retirarlo o adquirir ese espacio.
Los dos lotes son míos, ¿igual me observan?
Sí, porque están en partidas distintas. La solución es acumularlos primero.
¿El verificador no se hace responsable?
El verificador declara la realidad física, pero el registrador no puede inscribir una fábrica que invade otra partida. Por eso es clave un buen estudio previo: mira nuestro estudio de títulos.
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- Declaratoria de fábrica y regularización de edificaciones: 2 a 6 meses
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