Mi casa no figura en la partida de SUNARP: qué significa y cómo inscribirla

Es una situación muy común en el Perú: la mayoría de casas se construyen por etapas, sin licencia, y el dueño recién se entera cuando pide una copia literal para vender, heredar o sacar un crédito.

¿Cómo saber si tu casa está inscrita en SUNARP?

Pide la copia literal de tu partida (en línea, en el servicio de publicidad registral) y revisa el rubro B, «Descripción del inmueble»:

• Solo figura el terreno: aparecen el área, los linderos y las medidas del lote, pero ningún asiento de «declaratoria de fábrica», «edificación» o «ampliación». Tu casa no está inscrita.
• Figura una construcción menor que la real: por ejemplo, está inscrito un piso y hoy tienes tres. Los pisos adicionales tampoco están inscritos.
• Figura la construcción completa: hay un asiento de declaratoria de fábrica con el área techada por piso. Tu casa sí está inscrita.

Si en el rubro D aparece una carga técnica, la construcción sí se inscribió, pero el verificador declaró que no cumple algún parámetro. Ese es otro caso: mira qué es la carga técnica y cómo levantarla, o revisa el asiento gratis con Revisa tu carga técnica.

¿Por qué es importante inscribir tu casa?

• Para vender a su valor: el comprador, la notaría y el banco ven la partida. Si solo figura el terreno, en el papel vendes un lote.
• Para un crédito hipotecario: los bancos piden la construcción inscrita para aceptar la casa como garantía.
• Para heredar o dar un piso a cada hijo: para independizar por pisos o departamentos, primero tiene que estar inscrita la fábrica.
• Para tu seguridad jurídica: lo inscrito es oponible a terceros y se puede demostrar con un documento público.

¿Qué trámite necesitas? Las dos vías

1. 1
   ¿Construiste con licencia de edificación?

   Pide a la municipalidad la conformidad de obra y declaratoria de edificación (Ley 29090) e inscríbela en SUNARP.

2. 2
   ¿Sin licencia y terminada hasta el 31/12/2016?

   Un verificador inscrito en SUNARP la regulariza con la Ley 27157, sin pasar por la municipalidad.

3. 3
   ¿Sin licencia y terminada después de 2016?

   Hasta el 17/09/2018Licencia de regularización en la municipalidad, con multa.

   DespuésSolo si una ordenanza lo permite. Consúltanos tu caso.

La fecha de terminación de la obra decide la víasaneamospredios.com

1. Con licencia y conformidad de obra (Ley 29090)

Si construiste con licencia de edificación, al terminar la obra pides a la municipalidad la conformidad de obra y declaratoria de edificación. Con ese documento se inscribe la construcción en SUNARP. «Declaratoria de edificación» es el nombre que usa hoy la Ley 29090 para la declaratoria de fábrica.

2. Regularización con verificador (Ley 27157)

Si construiste sin licencia y la obra se terminó hasta el 31 de diciembre de 2016, la construcción se regulariza directamente en SUNARP, sin licencia ni multa municipal. La hace un verificador común: un arquitecto o ingeniero inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP, que mide la casa, elabora los planos y firma el Informe Técnico de Verificación. Te lo explicamos en detalle en regularización de edificaciones con verificador común.

Si la obra se terminó después de 2016, la regularización va por la municipalidad (hasta el 17 de septiembre de 2018, con multa) o depende de una ordenanza municipal. El Decreto Legislativo 1595 ampliará la fecha para viviendas de hasta tres pisos cuando entre en vigencia.

Pasos generales para inscribir tu casa

1. Revisa tu partida: confirma qué está inscrito y a nombre de quién. Solo el propietario inscrito (o quien acredite su derecho) puede declarar la fábrica.
2. Define la vía: según tengas licencia o no y la fecha en que terminaste de construir.
3. Contrata al profesional: un verificador inscrito en SUNARP si regularizas con la Ley 27157, o un arquitecto o ingeniero para el expediente municipal.
4. Levantamiento y expediente: medición del terreno y de cada piso, planos, memoria descriptiva y, en la regularización, el Formulario Registral (FOR) y el Informe Técnico de Verificación, con firmas certificadas por notario.
5. Presentación en SUNARP con la solicitud de inscripción de título. Si hay observaciones, se subsanan; para eso sirve Revisa tu esquela.
6. Inscripción: la construcción aparece en el rubro B de tu partida.

Si la construcción no cumple algún parámetro (altura, área libre, retiros, estacionamientos), igual se puede inscribir, pero queda una carga técnica en la partida. Conviene evaluarlo antes de empezar.

Términos que vas a escuchar

• Declaratoria de fábrica: inscribir la construcción en la partida. Es el término de uso común y el de la Ley 27157.
• Declaratoria de edificación: el mismo acto en la Ley 29090, cuando se construyó con licencia.
• Pre declaratoria de fábrica (predeclaratoria de edificación): se inscribe antes de terminar la obra, con la licencia, para vender departamentos en planos. No reemplaza a la declaratoria final: al terminar, hay que inscribir la conformidad de obra.
• Informe Técnico de Verificación: el documento que firma el verificador para regularizar una construcción sin licencia. Te explicamos qué es y cómo se llena.
• Independización: dividir la partida para que cada piso o departamento tenga la suya. Requiere la fábrica inscrita: mira independización y subdivisión.

Te ayudamos a inscribir tu casa

En JADP Inmobiliaria hacemos la declaratoria de fábrica completa: revisamos tu partida, definimos la vía, nuestros verificadores inscritos en SUNARP preparan el expediente y hacemos el seguimiento hasta la inscripción. Empieza con el diagnóstico gratuito o escríbenos por WhatsApp.

Preguntas frecuentes

Mi casa no figura en la partida, ¿qué hago?

Inscríbela con una declaratoria de fábrica. Si construiste con licencia, se pide la conformidad de obra a la municipalidad; si construiste sin licencia y la obra se terminó hasta 2016, la regulariza un verificador inscrito en SUNARP.

¿Cómo saber si mi casa está inscrita en Registros Públicos?

Pide la copia literal de tu partida y revisa el rubro B. Si solo aparecen el área y los linderos del terreno, sin un asiento de declaratoria de fábrica o de edificación, tu casa no está inscrita.

¿Puedo vender mi casa si no está inscrita la construcción?

Sí, pero en la partida vendes un terreno. El comprador corre con el trámite y, si necesita un crédito, el banco no aceptará la casa como garantía. Por eso conviene inscribirla antes.

¿Qué pasa si construí mi casa en un terreno que no es mío?

No puedes inscribir la construcción a tu nombre: la declaratoria de fábrica la hace el propietario del terreno. Primero hay que resolver la propiedad (compra, herencia, prescripción adquisitiva u otra vía, según el caso). Pide un estudio de títulos para saber qué camino tienes.

¿Qué hago si mi vecino construyó en parte de mi terreno?

SUNARP no inscribe una construcción que ocupa el terreno o los aires de otro predio. Primero se corrigen los linderos o se acumulan los predios; te lo explicamos en construcciones sobre los aires de otro predio y en rectificación de área y linderos.

¿Cómo saber si mi casa está bien construida?

La inscripción en SUNARP no evalúa la estructura: el verificador declara lo que existe, pero no responde por la estabilidad de la edificación. Si tienes dudas, pide la evaluación de un ingeniero estructural antes de regularizar o ampliar.

¿Qué hago si la constructora no inscribió mi departamento?

La constructora debe inscribir la conformidad de obra, la declaratoria de edificación y la independización de cada departamento. Revisa tu contrato y la partida matriz del edificio; si no cumple, puedes reclamar ante la constructora y ante Indecopi. Te ayudamos a revisar en qué etapa quedó el trámite.

¿Cuánto demora inscribir la construcción?

El expediente puede tomar algunas semanas, según el tamaño de la casa y los documentos que tengas. En SUNARP, la calificación demora alrededor de 7 días hábiles si no hay observaciones.