Tener "derechos y acciones" de un inmueble significa ser copropietario de una cuota ideal (por ejemplo, el 25 %) de todo el bien, sin un área física asignada. Cada copropietario puede vender su cuota sin permiso de los demás, pero para vender, hipotecar o alquilar el inmueble completo se necesita unanimidad. Para salir de la copropiedad se hace una partición, convencional o judicial.
¿Qué son los derechos y acciones?
Es la forma en que se conoce en el Perú a la copropiedad: un bien pertenece a dos o más personas por cuotas ideales (artículo 969 del Código Civil). Si tienes el 25 % de derechos y acciones de una casa, eres dueño de una cuarta parte de toda la casa, no de un cuarto concreto.
Las cuotas se presumen iguales, salvo que el título diga otra cosa, y cada copropietario participa en beneficios y gastos en proporción a su cuota.
¿Cómo nace la copropiedad?
- Por herencia: es el caso más común. Al inscribir la sucesión intestada o el testamento, todos los herederos quedan como copropietarios.
- Por compra conjunta: dos o más personas compran juntas (hermanos, socios, parejas no casadas).
- Por compra de una cuota: alguien compra el porcentaje de uno de los copropietarios.
¿Qué puede hacer cada copropietario?
| Acto | ¿Quién decide? |
|---|---|
| Vender o hipotecar su propia cuota | Cada uno, sin permiso de los demás |
| Usar el bien | Cada uno, sin alterar su destino ni perjudicar a los demás |
| Administración ordinaria (mantenimiento, pagos) | Mayoría absoluta, contada por cuotas |
| Vender, hipotecar, alquilar o modificar el inmueble completo | Unanimidad |
Si un copropietario usa todo el bien en forma exclusiva, los demás pueden exigirle una indemnización por su parte.
¿Cómo se venden los derechos y acciones?
- Se firma una minuta y escritura pública de compraventa de la cuota (por ejemplo, "el 33.33 % de derechos y acciones").
- Se inscribe en la partida del inmueble en SUNARP.
Ten en cuenta que los demás copropietarios tienen derecho de retracto: pueden subrogarse en el lugar del comprador pagando el mismo precio, dentro del plazo legal desde que conocen la venta. Por eso conviene ofrecerles primero la cuota. Te ayudamos con la escritura pública.
Comprar derechos y acciones es más barato, pero el comprador no recibe un área concreta y entra en una copropiedad que puede ser conflictiva. Antes de comprar, haz un estudio de títulos.
¿Cómo salgo de la copropiedad?
Con la partición, que pone fin a la copropiedad. La acción de partición no prescribe: cualquier copropietario puede pedirla en cualquier momento, salvo que hayan pactado no dividir por un plazo (máximo cuatro años).
- Partición convencional: todos están de acuerdo y firman una escritura pública asignando a cada uno una parte física o adjudicando el bien a uno, que compensa a los demás. Si se divide el terreno, se hace la independización o subdivisión con planos.
- Partición judicial: si no hay acuerdo, la decide el juez. Si el bien no se puede dividir físicamente, se vende y se reparte el dinero.
Antes de dividir, la casa debe estar saneada: área correcta, construcción declarada y municipalidad al día. Si falta algo, revisa la declaratoria de fábrica.
Preguntas frecuentes
¿Puedo independizar "mi parte" sin los demás?
No por tu cuenta. La independización de una parte física requiere la partición, por acuerdo de todos o por sentencia.
Mi hermano vive en la casa y no paga nada, ¿qué hago?
Puedes exigirle una indemnización por el uso exclusivo o pedir la partición. Primero intenta un acuerdo o una conciliación.
¿Un banco acepta derechos y acciones como garantía?
Es raro. Los bancos prefieren el inmueble completo, con la firma de todos los copropietarios.
¿Y si un copropietario no aparece o falleció?
Si falleció, primero se tramita su sucesión. Si no aparece, el caso suele ir a la vía judicial. Mira también el modelo de poder para sucesión intestada, útil cuando un heredero vive lejos.
Servicios relacionados
- Estudio de títulos y diagnóstico registral: 3 a 10 días hábiles
- Subdivisión e independización de predios: 2 a 5 meses
- Sucesión intestada: 2 a 3 meses
- Formalización de minuta a escritura pública: 10 a 30 días hábiles
Especialistas en saneamiento físico legal de predios urbanos y rurales en todo el Perú. Conócenos.