En el Perú no necesitan licencia de edificación los trabajos de acondicionamiento y de refacción, los cercos frontales de hasta 20 metros de largo (si el inmueble no es parte de un edificio o condominio) y las instalaciones temporales como casetas de venta o departamentos modelo. Todo lo demás, incluso una construcción liviana, requiere licencia, salvo que el inmueble sea Patrimonio Cultural de la Nación, donde ninguna excepción aplica.
¿Qué dice la ley sobre las obras sin licencia?
La Ley 29090, de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, regula las licencias de edificación (antes llamadas licencias de construcción). Su artículo 9 enumera las obras que quedan exceptuadas de obtener licencia. Fuera de esa lista, cualquier obra nueva, ampliación, remodelación o demolición necesita licencia de la municipalidad.
¿Qué obras no requieren licencia de construcción?
| Obra | ¿Necesita licencia? | Condición |
|---|---|---|
| Acondicionamiento | No | Declararlo en el autovalúo del año siguiente |
| Refacción | No | Declararlo en el autovalúo del año siguiente |
| Cerco frontal hasta 20 m de longitud | No | Que el inmueble no tenga secciones de propiedad exclusiva y común (edificio, quinta, condominio) |
| Casetas de venta, departamentos modelo e instalaciones temporales | No | Deben desmontarse antes de la conformidad de obra |
| Ampliación, remodelación, obra nueva, demolición | Sí | Modalidad según tamaño y uso |
| Cualquier obra en un inmueble del Patrimonio Cultural de la Nación | Sí | Ninguna excepción aplica |
Acondicionamiento
Son los trabajos para adecuar ambientes a las necesidades del usuario con elementos removibles: tabiquería liviana, falsos cielos rasos, acabados e instalaciones. No requieren licencia; basta con declararlos en el autovalúo (declaración jurada del impuesto predial) del año siguiente.
Refacción
Es el mejoramiento o renovación de instalaciones, equipamiento o elementos constructivos, sin alterar el uso, el área techada ni la estructura. Cambiar pisos, tarrajeos, instalaciones eléctricas o sanitarias es refacción. Tampoco requiere licencia y también se declara en el autovalúo.
Cercos frontales de hasta 20 metros
No requiere licencia la construcción de un cerco frontal de hasta 20 metros lineales, siempre que el inmueble no esté bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común (edificios, quintas o condominios con áreas comunes).
Instalaciones temporales
Casetas de venta, departamentos modelo o piloto, depósitos provisionales y similares no requieren licencia, pero deben retirarse antes de la conformidad de obra.
¿Qué obras sí requieren licencia aunque parezcan menores?
Requieren licencia, entre otras:
- Ampliaciones: techar un patio, construir un segundo piso o un cuarto en la azotea, aunque sea de estructura liviana (drywall, calamina, madera).
- Remodelaciones: obras que cambian total o parcialmente la tipología o el estilo arquitectónico de la edificación, por ejemplo, unir o dividir ambientes modificando muros portantes.
- Cercos de más de 20 metros o cercos en edificios y condominios.
- Demoliciones, totales o parciales.
La buena noticia es que muchas obras pequeñas califican en la Modalidad A, de aprobación automática con la firma de profesionales responsables. Por ejemplo, la construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² techados.
¿Qué pasa si ya construí sin licencia?
Si la obra ya está hecha, puedes regularizarla. Dependiendo de la fecha de construcción y del caso, la regularización se hace ante la municipalidad (licencia de regularización) o ante SUNARP con un verificador común, mediante el Informe Técnico de Verificación. Te lo explicamos en regularización de edificaciones con verificador común.
Mientras la construcción no esté inscrita (declaratoria de fábrica), en SUNARP tu inmueble figura solo como terreno o con menos área. Esto afecta la venta, la herencia y los créditos hipotecarios. Mira nuestro servicio de declaratoria de fábrica.
Antes de construir, revisa los parámetros
Aunque tu obra no requiera licencia, debe respetar los parámetros urbanísticos y edificatorios de tu zona (altura, retiros, área libre). Puedes pedirlos a tu municipalidad con el certificado de parámetros urbanísticos.
Preguntas frecuentes
¿Las estructuras livianas requieren licencia de construcción?
Sí. Una construcción de drywall, madera o estructura metálica que aumenta el área techada es una ampliación y requiere licencia, aunque sea desmontable. Solo se exceptúan las instalaciones temporales, como casetas de venta.
¿Cambiar el piso o pintar la casa requiere licencia?
No. Son trabajos de refacción o acabados y no requieren licencia. Basta con declararlos en el autovalúo del año siguiente si aumentan el valor del inmueble.
¿Puedo construir un cerco sin licencia?
Sí, si es un cerco frontal de hasta 20 metros y tu inmueble no es parte de un edificio, quinta o condominio. En los demás casos necesitas licencia.
¿Qué pasa si la municipalidad detecta una obra sin licencia?
Puede imponer una multa y ordenar la paralización o la demolición de lo construido si no cumple los parámetros. Por eso conviene regularizar cuanto antes; haz el diagnóstico gratuito para saber qué trámite te corresponde.
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