Informe Técnico de Verificación: qué es, quién lo firma y cómo se llena (Ley 27157)

¿Qué es el Informe Técnico de Verificación?

Es el documento técnico con el que se regulariza una construcción hecha sin licencia ante SUNARP mediante el procedimiento de la Ley 27157 y su reglamento. En él, el verificador responsable deja constancia de lo que encontró en campo (ubicación, áreas, linderos, pisos, construcción) y de si la edificación cumple los parámetros urbanísticos y las normas de edificación.

Tiene carácter de declaración jurada: el verificador asume responsabilidad profesional, civil y penal por lo que consigna. Por eso no basta con llenarlo: antes hay que inspeccionar el predio, revisar los planos, los títulos de propiedad y los antecedentes registrales.

Descarga el formato: Formulario de Informe Técnico de Verificación (PDF). Es el formato publicado en el diario oficial El Peruano para este procedimiento.

¿Quién puede firmar el Informe Técnico de Verificación?

Solo un verificador común (arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado) inscrito en el Índice de Verificadores de SUNARP. El propietario no lo firma.

• La firma del verificador debe estar certificada por notario. Si vas a certificar la firma, no firmes antes: hazlo frente al notario, salvo que tengas firma registrada.
• Si el caso requiere un verificador ad hoc (por ejemplo, cuando la municipalidad debe pronunciarse), el verificador común deja constancia de esa comunicación y del pago en el propio informe.
• El verificador también presenta una declaración jurada de no tener impedimento para actuar en el procedimiento.

Si todavía no tienes verificador, te explicamos cómo funciona la regularización con verificador común.

¿Qué rubros tiene el formato y cómo se llena cada uno?

El formato tiene siete rubros. Estos son los puntos donde más se equivocan los usuarios y dónde SUNARP más observa.

1. Datos del propietario

Se consigna al propietario con dominio inscrito en la partida, aunque en la práctica el predio lo ocupe otra persona. Se indica si es persona natural o jurídica, nombres o razón social y documento de identidad (DNI, carné de extranjería o RUC). Si hay varios propietarios y no alcanzan los recuadros, se usa el rubro de observaciones.

2. Datos del verificador responsable

Profesión (arquitecto o ingeniero), nombres, número de registro en SUNARP y número de colegiatura (CAP o CIP). En la casilla de verificador público o privado, el verificador común marca privado.

3. Informe técnico: la constatación

Es el corazón del documento y tiene cuatro partes:

1. Ubicación del terreno. Se recomienda consignar la ubicación tal como figura en el registro y, si la realidad coincide, marcar "sin observaciones".
2. Áreas y medidas perimétricas. Se comparan las medidas del título inscrito con las medidas tomadas en campo. Si la diferencia está dentro de la tolerancia catastral, no se consigna observación; si es mayor, se marca "con observaciones" y se sustenta. En terrenos irregulares o con curvas, se detalla cada tramo en el rubro 5, como en una memoria descriptiva.
3. Parámetros urbanísticos y edificatorios. El verificador declara si la edificación cumple los parámetros vigentes a la fecha en que se construyó (altura, área libre, retiros, estacionamientos).
4. Normas de edificación. Cumplimiento del Reglamento Nacional de Edificaciones: escaleras, vanos, parapetos, ventilación, etc.

Todo incumplimiento declarado en los puntos 3 y 4 se inscribe como carga técnica en la partida, lo que puede dificultar después una venta o un crédito hipotecario. Por eso conviene que el verificador evalúe cada observación con criterio técnico y legal. Más detalle en qué es una carga técnica y cómo levantarla.

4. Constancia de demolición

Solo se llena si lo que se regulariza es una demolición total o parcial. Si regularizas una edificación, déjalo en blanco.

5. Observaciones

Aquí se describen las diferencias encontradas en los rubros 3 y 4, y cualquier aclaración técnica (por ejemplo, medidas de un perímetro irregular).

6. Firma y sello

Firma y sello del verificador, que declara expresamente asumir la responsabilidad por la veracidad de la información. Recuerda que la firma va certificada notarialmente.

7. Constancia de comunicación y pago al verificador ad hoc

Solo si intervino un verificador ad hoc: entidad, constancia de pago (fecha, recibo y monto) y cargo de recepción de la comunicación.

¿Qué documentos acompañan al informe en el expediente?

El informe técnico no se presenta solo. El expediente de regularización de declaratoria de fábrica suele incluir:

• Formulario Registral (FOR) firmado por el propietario y el verificador.
• Informe Técnico de Verificación con firma certificada.
• Planos de ubicación y de distribución (arquitectura) firmados por el verificador.
• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, o constancia de que se solicitó.
• Copia literal de la partida y, si corresponde, documentos que acrediten la titularidad.

Los requisitos exactos dependen del caso; revisa la lista completa en nuestro servicio de declaratoria de fábrica o con el checklist de requisitos por trámite.

¿Qué pasa si SUNARP observa el informe técnico?

El verificador lo corrige con un Informe Técnico Complementario, también con firma certificada notarialmente. No tiene un formato oficial: basta un documento titulado "Informe Técnico Complementario" que responda punto por punto a la esquela de observación. Una forma clara es indicar lo que "dice" el informe original y lo que "debe decir".

La subsanación se presenta dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación; si vence sin subsanar, el título se tacha. Si no conoces los estados de un título, revisa qué significa título observado, liquidado o prorrogado en SUNARP.

¿Sigue vigente la regularización por la Ley 27157?

El régimen de regularización de edificaciones de la Ley 27157 se ha modificado y ampliado varias veces (entre otras, por la Ley 30830 y normas posteriores sobre saneamiento). Antes de contratar un verificador, confirma qué norma y qué plazo aplican a la fecha de construcción de tu inmueble. Puedes revisar nuestro resumen del Decreto Legislativo 1595 o hacer el diagnóstico gratuito de tu predio.

Preguntas frecuentes

¿El Informe Técnico de Verificación se puede llenar en Word o Excel?

El contenido es el del formato oficial; puedes transcribirlo en un archivo editable siempre que respetes sus rubros y textos. Lo importante es que lo firme un verificador inscrito y que la firma esté certificada por notario.

¿El propietario puede llenar el informe técnico?

No. Solo lo llena y firma el verificador responsable. El propietario firma el formulario registral y entrega la información y documentos que el verificador le pida.

¿Qué diferencia hay entre verificador común y verificador catastral?

El verificador común regulariza edificaciones (declaratoria de fábrica) por la Ley 27157. El verificador catastral interviene en procedimientos catastrales, como la rectificación de áreas o el saneamiento catastral. Ambos deben estar inscritos en SUNARP.

¿Cuánto tarda la regularización con informe técnico?

Depende del predio y de las observaciones. Como referencia, el levantamiento y la elaboración del expediente toman de dos a cuatro semanas, y la calificación en SUNARP algunas semanas más. Te damos un plazo estimado para tu caso en una evaluación gratuita.